Qué es amortizar anticipadamente
Amortizar anticipadamente es devolver al banco parte del capital de tu hipoteca o préstamo antes de lo previsto. Como los intereses se calculan cada mes sobre el capital pendiente, al bajar ese capital pagas menos intereses a partir de entonces. El banco te dará a elegir entre dos opciones:
- Reducir la cuota: mantienes el plazo y pagas menos cada mes.
- Reducir el plazo: mantienes la cuota y terminas de pagar antes.
Cómo se calcula
La calculadora usa el sistema francés, el habitual en España, con cuota constante:
Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
- C: capital pendiente.
- i: tipo de interés mensual (el TIN anual entre 12).
- n: número de cuotas que quedan.
Para reducir la cuota, se recalcula la cuota con el nuevo capital (C menos lo que amortizas) y el mismo número de cuotas. Para reducir el plazo, se mantiene la cuota y se cuentan los meses necesarios para devolver el nuevo capital. En los dos casos se genera el cuadro de amortización mes a mes, con los intereses redondeados al céntimo como hace el banco, y se comparan los intereses totales con los que pagarías sin amortizar.
Ejemplo: con 150.000 € pendientes al 3 % y 20 años por delante, la cuota es de 831,90 €. Si amortizas 20.000 €:
- Reduciendo la cuota, pasa a 720,98 € y ahorras 6.620,69 € de intereses.
- Reduciendo el plazo, terminas en 16 años y 7 meses en lugar de 20, y ahorras 14.599,78 €.
¿Qué conviene más?
Reducir el plazo siempre ahorra más intereses, porque devuelves el capital antes y durante menos tiempo pagas intereses sobre él. Aun así, reducir la cuota puede tener sentido si necesitas más margen cada mes, si tus ingresos son inestables o si prefieres tener liquidez para imprevistos. Una opción intermedia es reducir la cuota y seguir pagando voluntariamente la cuota antigua cuando puedas.
También conviene comparar con otros usos del dinero: si tu hipoteca tiene un tipo bajo y puedes obtener una rentabilidad mayor sin riesgo, amortizar puede no ser lo más rentable.
Comisión por amortización anticipada
La Ley 5/2019 limita esta comisión en los préstamos hipotecarios sobre vivienda firmados desde el 16 de junio de 2019:
| Tipo de préstamo | Comisión máxima |
|---|---|
| Tipo variable | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros, según el contrato; después, 0 % |
| Tipo fijo | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % a partir de entonces |
Además, la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real del banco. Para préstamos anteriores, mira tu escritura.
Ejemplos resueltos
Amortizar 20.000 € de una hipoteca con 150.000 € pendientes al 3 % y 20 años por delante
- Capital pendiente
- 150.000 €
- Tipo de interés (TIN)
- 3 %
- Plazo que te queda: años
- 20 años
- Cantidad que quieres amortizar
- 20.000 €
- Ahorro de intereses si reduces el plazo
- 14.599,78 €
- Ahorro de intereses si reduces la cuota
- 6620,69 €
- Cuota actual
- 831,90 €
- Nueva cuota si reduces la cuota
- 720,98 €
- Nuevo plazo si reduces el plazo
- 16 años y 7 meses
Amortizar 10.000 € con 80.000 € pendientes al 2,5 %, 15 años y una comisión del 0,5 %
- Capital pendiente
- 80.000 €
- Tipo de interés (TIN)
- 2,5 %
- Plazo que te queda: años
- 15 años
- y meses
- 0 meses
- Cantidad que quieres amortizar
- 10.000 €
- Comisión por amortización anticipada
- 0,5 %
- Ahorro de intereses si reduces el plazo
- 4160,74 €
- Ahorro de intereses si reduces la cuota
- 2002,15 €
- Cuota actual
- 533,43 €
- Nueva cuota si reduces la cuota
- 466,75 €
- Nuevo plazo si reduces el plazo
- 12 años y 10 meses
- Comisión que pagarías
- 50,00 €
Preguntas frecuentes
¿Cuándo es mejor amortizar?
Cuanto antes, más ahorras: al principio del préstamo la mayor parte de la cuota son intereses. Amortizar en los últimos años apenas ahorra intereses.
¿Amortizar la hipoteca desgrava?
Solo en hipotecas de vivienda habitual firmadas antes del 1 de enero de 2013, que mantienen la deducción por vivienda habitual en el IRPF con un límite anual de 9.040 €. Si ya llegas a ese límite con las cuotas, amortizar más no aumenta la deducción.
¿Sirve para un préstamo personal?
Sí, el cálculo es el mismo. En los préstamos al consumo, la comisión máxima es del 1 % si quedan más de 12 meses y del 0,5 % si quedan 12 o menos (Ley 16/2011).