Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés de amortización: pagas la misma cuota cada mes durante todo el plazo (si el tipo es fijo). Al principio, la mayor parte de esa cuota son intereses; con el tiempo, cada vez más se destina a devolver el capital.
Cuota = P × i / (1 − (1 + i)^(−n))
- P: importe del préstamo.
- i: interés mensual = TIN anual / 12 / 100. Un TIN del 3 % es un 0,25 % mensual.
- n: número de cuotas = años × 12.
Cada mes, los intereses se calculan sobre el capital pendiente (pendiente × i) y el resto de la cuota amortiza capital. Como el pendiente baja, los intereses bajan y la parte que amortiza sube.
Cómo leer el cuadro de amortización
El cuadro agrupa las cuotas por años. En cada año verás cuánto has pagado, qué parte fueron intereses, cuánto capital has devuelto y cuánto queda pendiente al final del año. Es útil para decidir cuándo compensa hacer una amortización anticipada: amortizar en los primeros años ahorra muchos más intereses que hacerlo al final.
La calculadora redondea los intereses de cada mes al céntimo, como hace un banco, y ajusta la última cuota para que el préstamo quede exactamente a cero.
TIN y TAE: cuál usar
- El TIN (tipo de interés nominal) es el que se usa para calcular la cuota. Es el que debes introducir.
- La TAE (tasa anual equivalente) incluye además comisiones y algunos gastos, y la frecuencia de pago. Sirve para comparar ofertas entre bancos, pero no para calcular la cuota.
Si tu hipoteca es variable (euríbor más un diferencial), la cuota se recalcula en cada revisión con el tipo vigente. Puedes estimar la cuota actual introduciendo el euríbor más el diferencial como TIN y el plazo que te queda.
Ejemplos resueltos
Hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3 %
- Importe del préstamo
- 150.000 €
- Tipo de interés (TIN)
- 3 %
- Plazo
- 25 años
- Cuota mensual
- 711,32 €
- Intereses totales
- 63.394,69 €
- Total pagado
- 213.394,69 €
- Número de cuotas
- 300
Préstamo de 200.000 € a 30 años al 2,5 %
- Importe del préstamo
- 200.000 €
- Tipo de interés (TIN)
- 2,5 %
- Plazo
- 30 años
- Cuota mensual
- 790,24 €
- Intereses totales
- 84.487,35 €
- Total pagado
- 284.487,35 €
- Número de cuotas
- 360
Préstamo de 12.000 € a 1 año sin intereses
- Importe del préstamo
- 12.000 €
- Tipo de interés (TIN)
- 0 %
- Plazo
- 1 años
- Cuota mensual
- 1000,00 €
- Intereses totales
- 0,00 €
- Total pagado
- 12.000,00 €
- Número de cuotas
- 12
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debería suponer la cuota respecto a mis ingresos?
Una referencia habitual es que el total de cuotas de deudas no supere el 30-35 % de los ingresos netos mensuales. Los bancos analizan cada caso y también tienen en cuenta la estabilidad de los ingresos y otras deudas.
¿Qué pasa si elijo un plazo más largo?
La cuota mensual baja, pero pagas intereses durante más tiempo y el total de intereses sube mucho. Con 150.000 € al 3 %, pasar de 25 a 30 años baja la cuota de 711,32 € a 632,41 €, pero los intereses totales suben de unos 63.400 € a unos 77.700 €.
¿Esta cuota incluye seguros y gastos?
No. Solo incluye la devolución del préstamo y sus intereses. Los seguros vinculados (hogar, vida), la tasación, el notario o los impuestos de la compraventa se pagan aparte.
¿Por qué pido 150.000 € si la casa cuesta más?
Por norma general, los bancos financian como máximo el 80 % del valor de tasación de una vivienda habitual. El resto de la compra, junto con los impuestos y gastos, suele pagarse con ahorros.